Quoad Usum – podział nieruchomości mieszkalnej w roku 2021

Quoad Usum - podział mieszkania w 2021 roku

Quoad usum - co to jest?

Dla większości ludzi zwrot quad usum brzmi obco i nawet nie zdają sobie sprawy, że mieli już do czynienia z tym zagadnieniem. Tak naprawdę jest to bardzo popularna forma regulująca warunki korzystania ze wspólnej nieruchomości przez współwłaścicieli. Do zawarcia takiej umowy często dochodzi w sytuacji, gdy niemożliwe jest formalne podzielenie nieruchomości.

W takim razie czym dokładnie jest quoad usum? Jak wygląda to w praktyce? Współwłaściciel to pojęcie, które może budzić wiele wątpliwości. Z poniższego artykułu dowiesz się więcej na jej temat.

Zakres umowy

Umowa quoad usum zakłada, że właściciele (wszyscy lub niektórzy) nieruchomości nabywają prawo do posiadania i korzystania z części majątku, który stanowi współwłasność. Na podstawie zawartej umowy, współwłaściciel zobowiązuje się do ponoszenia kosztów związanych z utrzymaniem swojej części. Obowiązuje zasada, iż wszyscy współwłaściciele są upoważnieni do korzystania i współposiadania nieruchomości w dokładnie taki sam sposób.

Umowa, na podstawie której zostaje wydzielona część nieruchomości, nie ogranicza w żaden sposób praw do własności pozostałych współwłaścicieli. Należy dodać, że umowa może zostać zawarta tylko między wszystkimi właścicielami nieruchomości. Umowa nie może zostać zawarta z osobą, która nie jest współwłaścicielem nieruchomości.

Umowa quoad usum najlepiej sprawdza się w sytuacji, gdy brakuje możliwości podziału danej nieruchomości. Dlatego często jest stosowana przez deweloperów, podczas sprzedaży mieszkań na pierwotnym rynku. Często również sama umowa dotyczy użytkowania garaży wielostanowiskowych.

Jak wygląda zawarcie umowy?

Umowę quoad usum można podporządkować pod konkretne części nieruchomości. Oznacza to, że współwłaściciel może korzystać na przykład z piwnicy lub innej części lokalu, która zostanie mu przydzielona. Tak jak wspomniano wcześniej, dotyczy to również nieruchomości, gdzie przykładowo jeden współwłaściciel będzie korzystał z lokalu na parterze a drugi na piętrze. Dzięki takiej umowie współwłaściciele mogą wspólnie ustalić, w jaki sposób będą zarządzać daną nieruchomością.

A co z remontami i naprawami? Według umowy to współwłaściciel, który jest użytkownikiem pokrywa koszt remontu i napraw swojej części nieruchomości.

Podziału dotyczy m.in. art. 206 kc, który stanowi, że „każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli”.

Nie ma konkretnych zasad dotyczących zawarcia tego typu umowy, jednak zdecydowanie lepiej jest sporządzić ją w formie pisemnej. Taka forma umowy nie wzbudzi żadnych wątpliwości i jasno określi prawa wszystkich współwłaścicieli. Dodatkowo forma pisemna umożliwi na jej ujawnienie w III dziale księgi wieczystej, przez co będzie wiarygodna.

Jak dokonać podziału na podstawie umowy quoad usum?

Zawarcie umowy jest niezwykle łatwe, a prawo nie przewiduje jej szczególnej formy. Praktycznie umowę można zawrzeć ustnie, jednak lepiej zachować formę pisemną. Istnieje też coś takiego jak tak zwana forma dorozumiana umowy. Co oznacza? Dochodzi do niej, kiedy współwłaściciele przed długi okres czasu korzystają z konkretnych części nieruchomości, ale bez udziału innych współwłaścicieli.

Taki podział niesie za sobą również pewne skutki. Są to skutki zobowiązaniowe, a nie rzeczowe. W praktyce znaczy to, że współwłaściciele muszą przestrzegać określonych w umowie postanowień, przy czym przysługuje im ten sam stopień użytkowania. Po zawarciu umowy ustalany jest również sposób pobierania pożytków z nieruchomości. Dotyczy to także wszystkich dochodów. Na podstawie tego typu umowy stwierdza się, że wszystkie korzyści przypadają niepodzielnie współwłaścicielowi, który otrzymał daną część w ramach umowy i podziału z tytułu quoad usum.

Umowa nie wyklucza możliwości zasiedzenia nieruchomości ponad swój udział. Oczywiście zdarzają się takie sytuacje, ale występują one niezwykle rzadko. W praktyce tak naprawdę bardzo ciężko to udowodnić.

Zastosowanie umowy quoad usum w odniesieniu do nieruchomości

Taka forma umowy jest coraz częściej stosowana jako określenie sposobu korzystania z rzeczy stanowiącej wspólną nieruchomość. Stosuje ją się w sytuacji, kiedy ciężko określić prawne i formalne ograniczenia.

Dotyczy to szczególnie sytuacji, gdy nie ma możliwości wyodrębnienia z rzeczy części wspólnej, która mogłaby być osobnym przedmiotem własności i jednocześnie być przedmiotem obrotu.

Bardzo często z podziałem quoad usum można spotkać się w przypadku wielostanowiskowych garaży przy budynkach mieszkalnych. Właściciel takiego garażu w ramach podziału otrzymuje prawo do wyłącznego korzystania z wyznaczonego miejsca parkingowego lub komórki lokatorskiej.

Uprawnienia - do czego uprawnia umowa quoad usum

To, że posiada się prawo do korzystania na wyłączność z określonej części nieruchomości, nie oznacza wcale, że posiada się nieograniczone możliwości do czynienia z nieruchomością tego, co może czynić właściciel. Uprawniony z korzystania z rzeczy z tytułu umowy quoad usum może korzystać z niej, ale jednocześnie jego obowiązkiem jest dbanie o nią, włącznie z ponoszeniem kosztów związanych z utrzymaniem, takich jak bieżące naprawy. Po zawarciu tego typu umowy większe ingerencje w nieruchomość zwykle muszą być zatwierdzone przez zarząd albo jego większość.

Podatek od nieruchomości po zawarciu umowy

W przypadku podatku od nieruchomości podatnikami stają się wszystkie osoby, które są współwłaścicielami i odpowiadają za całość zobowiązania. Co to oznacza? Jeśli organ podatkowy wyda decyzję o wyliczeniu wielkości podatku, to w takiej sytuacji podstawą do wyliczenia go będzie ułamkowy udział danego współwłaściciela w prawie nieruchomości własnej. Dotyczy to również sytuacji, kiedy jeden ze współwłaścicieli na mocy umowy quoad usum będzie miał na wyłączność komercyjną część nieruchomości. Komercyjną, czyli taką, która obejmuje na przykład lokale pod wynajem. W takiej sytuacji właściciel czerpiący korzyści z najmu, będzie zobowiązany do zapłacenia podatku od nieruchomości, który zostanie wyliczony według stawek właściwych dla zajętych lokali.

Wyjątkiem jest, gdy przyznana małżonkom przez ustawodawcę jest możliwość złożenia odpowiedniego oświadczenia odnośnie wykazania całego przychodu ze wspólnej nieruchomości przez jednego z małżonków.

Wnioski i podsumowanie

Sam podział na podstawie umowy quoad usum nie wpływa w żaden sposób na rozliczenie podatku od nieruchomości. Podatnikami nadal pozostają współwłaściciele, którzy odpowiadają za zobowiązania podatkowe.

Dotyczy to też sytuacji, gdy właściwy organ wyda odrębną decyzję dla każdego ze współwłaścicieli, uwzględniając przy tym podstawę opodatkowania oraz udział w prawie do własności. Sam podział quoad sum można bez problemu dokonać umownie lub za pośrednictwem sądu. Warto zawrzeć umowę w formie z podpisem poświadczonym notarialnie. Umowa ta reguluje sposób korzystania, a także posiadania wspólnej nieruchomości przez współwłaścicieli. Jednocześnie nie przenosi ona tytułu do nieruchomości oraz nie znosi współwłasności.

Jak widać pokonanie podziału za pomocą quoad usum nie należy do trudnych i są sytuacje, kiedy jest to bardzo korzystne. Z pewnością jest to rozwiązanie dla każdego, komu zależy na prostej formie umowy bez zbędnych komplikacji. Należy jednak mieć na uwadze, iż to umowa, która może zostać w każdej chwili zmieniona wolą stron, jak i przez orzeczenie sądowe. To rodzaj umowy, który nie zmienia niczego w zakresie posiadanego udziału we współwłasności.

Jesteś zainteresowany wyceną pod umowę quoad usum? Skontaktuj się z nami!

W Kancelarii Wycena Witkowska regularnie zajmujemy się wycenami wszelkiego rodzaju nieruchomości, włącznie z przygotowaniem umowy quoad usum. Jeśli potrzebujesz wyceniń swoją nieruchomość zapraszamy serdecznie do kontaktu.

Anna Maria Witkowska, Rzeczoznawca Majątkowy.

Więcej artykułów

kto to jest rzeczoznawca majątkowy

Kim jest rzeczoznawca majątkowy?

Kto to jest Rzeczoznawca Majątkowy Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która zajmuje się określaniem wartości nieruchomości. Tytuł „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej. Dostęp do wykonywania tego

Napisz do nas

Wycena domu

Wyceniamy apartamenty, mieszkania własnościowe i spółdzielcze w celach zabezpieczenie kredytu, ustalenia ceny sprzedaży lub nabycia, ustalenia wysokości podatku od darowizny lub spadku, przy podziale majątku, w przypadku rozwodu itp. Szybko, sprawnie i z zachowaniem pełnej dyskrecji dokonujemy wyceny lokalu, a efekty pracy przedstawiamy w formie operatu szacunkowego.

 

Podstawowe niezbędne informacje do wyceny:

    • nr księgi wieczystej,

    • dokładny adres,

    • powierzchnia,

    • informacja, czy jest to

      lokal własnościowy czy spółdzielczy,

    • cel wyceny,

    • preferowana data i przedział czasowy, kiedy mamy wykonać oględziny.

 

Wycena mieszkania wymaga dokonania oględzin lokalu i pomieszczeń przynależnych np. garażu, miejsc postojowych, komórek

lokatorskich, schowków, ogródków i pomieszczeń gospodarczych, z których dane mieszkanie korzysta. Przy takiej wycenie znaczenie ma również rodzaj i stan budynku, w którym usytuowane jest dany lokal oraz oczywiście lokalizacja i stan otoczenia, a czasem również inne czynniki.