Wycena mieszkania w 2021 roku – najważniejsze informacje

Wycena mieszkania w 2021 roku

Wartość mieszkania - jak ją wycenić

Wycena mieszkania, w najprostszym ujęciu, może być opisana jako sformalizowane prawnie potwierdzenie wartości danego mieszkania. Odbywa się ona zgodnie z określonymi procedurami i może być przeprowadzona wyłącznie przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego odpowiednie uprawienia. Sama wartość mieszkania, jakkolwiek jest to termin szeroki, może zostać sprowadzona do kilku istotnych czynników. Ich kombinacja, w połączeniu z zastosowaniem odpowiedniej metody wyceny, skutkuje możliwością określenia kwoty – rezultatu procesu wyceny mieszkania.

Czynniki regulujące wartość mieszkania:

Jak zostało wspomniane w powyższym akapicie, kluczowymi dla możliwości wyceny mieszkania są różne cechy, jakie owo mieszkanie posiada. Niektóre z podanych czynników nie ulegają zmianie wraz z upływem czasu, niektóre są jednak bardzo dynamiczne i mogą zmieniać się nawet z kwartału na kwartał. Poniżej zaprezentowane są te o największym znaczeniu, jednak może zdarzyć się sytuacja, w której wpływ na wartość będzie miał bardzo niestandardowy aspekt danego lokalu.

  • Powierzchnia mieszkania;
  • Lokalizacja mieszkania;
  • Standard mieszkania;
  • Stan techniczny oraz prawny mieszkania;
  • Pomieszczenia dodatkowe;
  • Stan rynku – popyt i podaż;
  • Perspektywa rozwoju okolicy.

Efekty wyceny mieszkania - operat szacunkowy

Wycena mieszkania, jako proces sformalizowany, może być zakończona wystawieniem odpowiedniego, regulowanego prawnie dokumentu. Tym dokumentem jest operat szacunkowy – stanowi on potwierdzenie opinii rzeczoznawcy odnośnie wartości mieszkania. Musi on być sporządzony w formie pisemnej i zawierać precyzyjne wyliczenia, jak również dokumentację fotograficzną lokalu. Jego treść oraz elementy składowe i wymogi konieczne, jakie musi on spełniać, reguluje rozdział IV Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego.

W przypadku, kiedy operat szacunkowy nie jest wymagany do żadnego postępowania, rezultatem  wyceny mieszkania może być oszacowanie wartości. Również polega ono na określeniu wartości lokalu, jednak nie zostaje sporządzone w formie dokumentu na piśmie. Znajduje ono zastosowanie gdy chcemy określić cenę sprzedaży lokalu bądź dysponować lepszym pojmowaniem sytuacji np. podczas prowadzenia negocjacji dotyczących mieszkania. 

Kiedy wymagana jest wycena mieszkania?

Istnieje szeroki zakres sytuacji, w których wymagane jest przeprowadzenie wyceny mieszkania i sporządzenie operatu szacunkowego. Zazwyczaj są to postępowania prawne, prowadzone przed sądami. Zaliczają się do nich m.in. sprawy, w których mieszkanie jest elementem spadku, przedmiotem egzekucji komorniczej czy też współwłasnością majątkową, która musi ulec podziałowi, np. przy sprawach rozwodowych.

Inny przykład sprawy, w której konieczne jest uzyskanie operatu szacunkowego, to postępowanie przed organami podatkowymi, wymagające potwierdzenia wartości mieszkania, aby można było na tej podstawie obliczyć podatek od nieruchomości.

Ponadto, wycena mieszkania jest również niezbędna do ubiegania się o kredyt hipoteczny, ubezpieczenie czy odszkodowanie z tytułu wywłaszczenia. Cel, na jaki sporządzana jest wycena, musi być każdorazowo opisany w operacie szacunkowym.  

Metody wyceny mieszkań

Wycena mieszkania może zostać przeprowadzona na kilka sposobów. Metody, jakimi rzeczoznawca ma możliwość się posłużyć w celu wyceny nieruchomości, są precyzyjnie opisane w art. 152 ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce  nieruchomościami. Wśród nich znajdują się:

  • Metoda porównawcza – ustalenie wartości nieruchomości poprzez porównanie jej do innej, o jak najbardziej zbliżonych parametrach, której wartość została już wcześniej określona, np. poprzez sprzedaż. Cena tak uzyskana jest następnie korygowana o różnice pomiędzy tymi dwiema nieruchomościami oraz zmiany rynku nieruchomości ze względu na upływ czasu.
  • Metoda dochodowa – oszacowanie wartości ze względu na potencjalny dochód, jaki będzie można uzyskać z nieruchomości.
  • Metoda kosztowa – określenie wartości nieruchomości poprzez oszacowanie kosztów odtworzenia jej, pomniejszone o wartość zużycia nieruchomości.
  • Metoda mieszana – połączenie przynajmniej dwóch z powyższych metod.

Z uwagi na szeroką możliwość stosowania innych lokali jako punktu odniesienia, metodą najczęściej używaną przy wycenie mieszkań jest metoda porównawcza. Rzeczoznawca powinien jednak każdorazowo starać się wybrać najbardziej adekwatną metodę, tak aby wycena została przeprowadzona rzetelnie i jak najbardziej dokładnie. 

Proces wyceny mieszkania

Początkiem procesu wyceny mieszkania jest zgłoszenie się przez klienta do rzeczoznawcy. Podczas rozmowy zależy nam na precyzyjnym określeniu przez klienta istotnych czynników, takich jak cel wyceny mieszkania, jego lokalizacja, stan techniczny i prawny, oraz podaniu numeru księgi wieczystej, która stanowi punkt wyjścia dla uzyskiwania niezbędnych dokumentów w postępowaniu. Klient powinien również przedstawić tytuł prawny do władania mieszkaniem.

Po wypracowaniu porozumienia z klientem oraz uzyskaniu kompletu dokumentów, rzeczoznawca może przystąpić do oględzin mieszkania w ustalonym wcześniej terminie. Są one niezbędne w każdym przypadku do przeprowadzenia wyceny. Po dokonaniu oględzin, rzeczoznawca przystępuje do sporządzania operatu szacunkowego. W standardowym przypadku czas oczekiwania na operat od oględzin mieszkania wynosi w naszej kancelarii 5 dni roboczych. Możliwe jest również przeprowadzenie wyceny ekspresowej, w której czas oczekiwania to tylko 2 dni.

Efektem końcowym wyceny mieszkania jest sporządzenie oszacowania wartości bądź wystawienie operatu szacunkowego. Operat, jako dokument, poświadcza wartość mieszkania określoną przez rzeczoznawcę i stanowi dokumentację w postępowaniu.

Jesteś zainteresowany wyceną mieszkania? Skontaktuj się z nami!

W Kancelarii Wycena Nieruchomości Anna Maria Witkowska regularnie zajmujemy się wycenami wszelkiego rodzaju nieruchomości, włącznie z przygotowaniem umowy quoad usum. Jeśli potrzebujesz wyceniń swoją nieruchomość zapraszamy serdecznie do kontaktu.

Anna Maria Witkowska, Rzeczoznawca Majątkowy.

Więcej artykułów

kto to jest rzeczoznawca majątkowy

Kim jest rzeczoznawca majątkowy?

Kto to jest Rzeczoznawca Majątkowy Rzeczoznawca majątkowy to osoba, która zajmuje się określaniem wartości nieruchomości. Tytuł „rzeczoznawca majątkowy” podlega ochronie prawnej. Dostęp do wykonywania tego

Napisz do nas

Wycena domu

Wyceniamy apartamenty, mieszkania własnościowe i spółdzielcze w celach zabezpieczenie kredytu, ustalenia ceny sprzedaży lub nabycia, ustalenia wysokości podatku od darowizny lub spadku, przy podziale majątku, w przypadku rozwodu itp. Szybko, sprawnie i z zachowaniem pełnej dyskrecji dokonujemy wyceny lokalu, a efekty pracy przedstawiamy w formie operatu szacunkowego.

 

Podstawowe niezbędne informacje do wyceny:

    • nr księgi wieczystej,

    • dokładny adres,

    • powierzchnia,

    • informacja, czy jest to

      lokal własnościowy czy spółdzielczy,

    • cel wyceny,

    • preferowana data i przedział czasowy, kiedy mamy wykonać oględziny.

 

Wycena mieszkania wymaga dokonania oględzin lokalu i pomieszczeń przynależnych np. garażu, miejsc postojowych, komórek

lokatorskich, schowków, ogródków i pomieszczeń gospodarczych, z których dane mieszkanie korzysta. Przy takiej wycenie znaczenie ma również rodzaj i stan budynku, w którym usytuowane jest dany lokal oraz oczywiście lokalizacja i stan otoczenia, a czasem również inne czynniki.